Analisis yuridis terhadap keabsahan perjanjian pemesanan satuan rumah susun dihubungkan dengan KUHPerdata dan Peraturan Perundang-undangan yang terkait dengan rumah susun

Abstract

Jumlah penduduk di Indonesia dari tahun ke tahun kian bertambah, diikuti dengan peningkatan kebutuhan pokok yang salah satunya adalah kebutuhan akan tempat tinggal atau rumah. Kebutuhan akan rumah terus meningkat, tetapi kondisi tanah tetap sama. Oleh karena itu, pembangunan perumahan tidak hanya dilakukan secara horizontal, tetapi secara vertikal, melalui pembangunan rumah susun. Rumah susun umumnya dibangun oleh pemerintah atau badan hukum milik swasta yang biasanya disebut sebagai pengembang. Di dalam praktiknya pengembang menggunakan perjanjian pendahuluan sebelum pembuatan dan penandatanganan Akta Jual Beli satuan rumah susun oleh PPAT dapat dilakukan untuk mengikat pengembang dan calon pembeli, yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli satuan rumah susun (PPJB). Setelah Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Nomor 20 Tahun 2011) berlaku, PPJB hanya dapat dibuat setelah memenuhi persyaratan kepastian yang ada pada Pasal 43 yang salah satunya adalah keterbangunan 20 % (dua puluh persen). Kemudian pada praktiknya muncul sebuah perjanjian yang disebut dengan Perjanjian Pemesanan satuan rumah susun (Perjanjian Pemesanan). Perjanjian Pemesanan memiliki isi yang identik dengan PPJB. Di dalam UU Nomor 20 Tahun 2011, terdapat larangan dan sanksi bagi pelaku pembangunan rumah susun yang membuat PPJB sebelum persyaratan kepastian pada Pasal 43 dipenuhi. Akan tetapi, pada praktiknya ada Perjanjian Pemesanan yang isinya hampir sama dengan PPJB. Penulisan ini akan mengkaji persamaan dan perbedaan antara PPJB dan Perjanjian Pemesanan, lalu menganalisis keabsahan dari Perjanjian Pemesanan dan akibat hukum yang timbul. Metode penelitian yang digunakan dalam penulisan ini adalah yuridis normatif. Penulis menggunakan beberapa peraturan perundang-undangan antara lain Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, UU Nomor 20 Tahun 2011, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor : 11/KPTS/1994 Tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun, dan seterusnya. Penelitian ini meninjau keabsahan dari Perjanjian Pemesanan di dalam praktik, dan mempelajari norma atau kaidah hukum, serta melihat pada perkembangan yang terjadi di masa depan. Berdasarkan pembahasan di atas akan ditarik kesimpulan bahwa Perjanjian Pemesanan merupakan perjanjian yang berbeda dan tidak dapat disamakan dengan PPJB. Perjanjian Pemesanan merupakan perjanjian yang sah, jika tidak mencantumkan klausul yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan.