Analisis pengaruh faktor pengambilan keputusan dan elemen bangunan terhadap strategi pemeliharaan gedung hunian vertikal

Abstract

Peningkatan kebutuhan hunian seiring dengan terbatasnya lahan di perkotaan mendorong program peningkatan kualitas kawasan hunian melalui land consolidation dengan konsep hunian vertikal. Investor swasta melihat hal ini sebagai peluang bisnis properti dengan menggalakkan pembangunan apartemen. Pada kenyataannya beberapa gedung yang beroperasi didapati kurang terpelihara. Disebutkan dalam Undang-Undang Nomor 28 tahun 2002 bahwa dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik dan pengguna gedung mempunyai kewajiban memelihara gedung secara berkala. Pihak pengembang mensinyalir hal ini terjadi karena kesalahan manajemen operasional pemeliharaan gedung. Pengelola gedung sering menghadapi kendala dalam melakukan strategi pemeliharaan gedung. Pada penerapannya pengembangan strategi pemeliharaan merupakan proses yang melibatkan pertimbangan berbagai faktor dalam pengambilan keputusan. Di sisi lain sebagai aset fisik, usia komponen dan kerusakan elemen gedung dari waktu ke waktu pada akhirnya dapat mempengaruhi kinerja dan keandalan bangunan. Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi tingkat pengaruh faktor pengambilan keputusan dan pemeliharaan elemen bangunan pada gedung hunian vertikal. Kriteria tingkat pengaruh dianalisis menggunakan metode relative importance index (RII). Responden penelitian adalah pengelola gedung dari 36 apartemen yang tersebar di beberapa kota di Indonesia. Dari hasil penelitian diperoleh pemeringkatan dan tingkat pengaruh variabel penelitian yang diidentifikasi melalui studi literatur. Pada pemeliharaan yang bersifat preventif, faktor-faktor yang memiliki tingkat pengaruh paling tinggi berhubungan dengan aspek manajemen/organisasi pemeliharaan dan aspek pengguna/penghuni gedung hunian. Hal ini terkait dengan ketersediaan SDM pengelola gedung hunian yang berkualitas dalam memenuhi kebutuhan penghuni gedung hunian. Pada pemeliharaan yang bersifat korektif, faktor-faktor yang memiliki tingkat pengaruh paling tinggi berkaitan dengan aspek persyaratan kinerja bangunan gedung dan aspek pengguna/penghuni gedung hunian. Hal ini terkait dengan kesalahan pekerjaan selama masa konstruksi dan kerusakan elemen bangunan gedung demi menjaga properti laik huni. Strategi pemeliharaan pada gedung hunian vertikal secara umum dipengaruhi oleh pemeliharaan pada komponen arsitektur, mekanikal, dan elektrikal. Beberapa rekomendasi penting yang dihasilkan diantaranya adalah peningkatan kualitas konstruksi gedung seperti desain, tenaga kerja konstruksi, penggunaan material, pengawasan konstruksi, dan penyediaan dokumen pasca konstruksi seperti as built drawing dan petunjuk menual pemeliharaan gedung. Berkaitan dengan aspek pengguna/penghuni gedung hunian, perlu dilakukan optimalisasi fungsi “help desk” atau departemen yang melayani dan menanggapi pertanyaan teknis pengguna/penghuni gedung hunian vertikal.