Rasionalitas muatan dan tataan ruang kota kawasan fungsi komersial : studi kasus pusat kota Bandung

Abstract

Pertumbuhan ekonomi Indonesia semakin meningkat, sangat mempengaruhi kehidupan ekonomi kota-kota di Indonesia, termasuk kota Bandung yang pertumbuhannya tahun 1997-1998 mencapai ± 11,12%. Meningkatnya pertumbuhan ekonomi kota cenderung menarik pendatang ke kota, yang menambah jumlah penduduknya, termasuk peningkatan rata-rata pendapatan dan kebutuhan hidup masyarakat kota. Peluang besarnya permintaan barang-barang konsumsi (consumer goods) untuk memenuhi kebutuhan hidup masyarakat kola, telah memicu pertumbuhan sektor perdagangan yang dikenal sebagai usaha fungsi komersial. Dampak pertumbuhan tersebut telah meningkatkan kebutuhan akan lantai bangunan untuk usaha fungsi komersial di kota. Peluang yang ada dijawab oleh banyak pihak investor maupun pengembang untuk membangun bangunan komersial seperti ruko, rukan, dept. store di kota. Pembangunan cenderung memilih lokasi yang potensial dan layak secara pertumbuhan ekonomi serta kurang memperhatikan sisi kelayakan tataan ruang. Tuntutan pembangunan cenderung menguasai lahan dan tataan ruang kota, menambah kepadatan bangunan baik di pusat kota maupun pada jalan-jalan potensial yang menghubungkan antara pusat kota dengan pusat sekunder kota. Permintaan lahan yang tinggi memicu meningkatnya nilai lahan, dan transformasi tataan ruang kota tidak dapat dibendung lagi, serta beraktivitasnya fungsi komersial yang dibangun tersebut berdampak pada pembebanan LOS (Level of Service) ruang jalan, parkir, pedestrian, infrastruktur maupun LOS tataan ruang bangunan yang cenderung tidak terakomodasi secara tuntas akibat tidak rasionalnya muatan (contents) terhadap tataan ruang kota (containers), yang akhirnya menimbulkan ketidak efisienan dalam kehidupan kota maupun dalam pemakaian ruang kota. Fenomena di atas juga terjadi di kota Bandung dan gejala tersebut menjadi sasaran penelitian ini. Studi kasus dilakukan di pusat kota Bandung, pada Kelurahan Balong Gede, Kecamatan Regol, Wilayah Karees, dengan obyek sample studi pada 3 (tiga) blok bangunan pertokoan yaitu blok pertokoan Asia Afrika-Dalem Kaum, Dalem Kaum-Kapatihan, Kapatihan-Simpang. Penelitian ini bertujuan mencari informasi tingkat ambang LOS tataan ruang terhadap desakan tuntutan pertumbuhan (growth) kota dari aspek ekonomi. Obyek penelitian multi disipliner dan penelitian ini merupakan entry point untuk penelitian sejenis, dengan batasan penelitian mengamati dari 4 (empat) faktor yaitu, peraturan membangun, nilai lahan, tataan fisik dan pertumbuhan ekonomi bersifat kuantitatif dan kualitatif terhadap data di lapangan, dokumentasi peta, RBWK, RTRK dan peraturan membangun di kawasan yang diperoleh dari instansi berwenang untuk masa tertentu, yang kemudian diperbandingkan dan didiskripsikan menjadi informasi sesuai tujuan studi. Kesimpulan informasi yang ditarik dalam studi ini masih bersifat kondisional, walaupun demikian lewat studi ini diidentifikasi bahwa tataan ruang kota harus diperlakukan secara cermat oleh semua pihak karena keberadaannya bersifat terbatas dan pengkajian terhadap fungsi komersial menjadi faktor penting untuk diperhatikan, agar tercipta keberhasilan tataan ruang dalam mengakomodasi pertumbuhan (growth). Terakhir diajukan beberapa masukan yang diharapkan dapat memberi kontribusi secara umum dalam disiplin ilmu arsitektur, khususnya berupa kriteria untuk mendesain bangunan fungsi komersial di kota. Diantaranya pentingnya pengendalian pembangunan oleh pengelola kota disertai peraturan yang terinci dalam tiga dimensi disertai alat bantu untuk membantu membaca kondisi lapangan sehingga dapat menyimpulkan informasi kelayakan bagi pembangunan pada tataan ruang kota. Informasi yang sangat berguna dan perlu dikaji oleh banyak pihak seperti perencana kota, perencana bangunan, pihakinvestor maupun pengembang termasuk oleh pengelola kota sendiri agar dampak eksternalitas yang ditimbulkan oleh pembangunan tersebut dapat didistribusikan secara tuntas kepada pelaku pembangunan dan tidak menjadi beban masyarakat kota.