Model analisis finansial rumah susun dan implikasinya pada rancangan

Abstract

Rumah susun (rusun), adalah perumahan tersusun vertikal ; merupakan jawaban terhadap kelangkaan tanah permukiman di kota-kota besar, modern dan padat . Kelangkaan yang menyebabkan harga tanah makin mahal, dan juga rusunnya sendiri yang cenderung makin tinggi.; memberi kesimpulan, bahwa membangun suatu rusun akan membutuhkan biaya , pembiayaan serta memberi resiko investasi real estat yang signifikan. Rumah susun, sebagai asset real estat; di gagas, direncanakan, di desain dan dilaksanakan atau di wujudkan untuk di jual atau disewakan. Pembangunan rumah susun hanya dapat dikatakan berhasil, bila harga rumah susun nya kompetitif bagi konsumen ; seraya pengembangnya tetap mendapat profit untuk melanjutkan usahanya Kriteria keberhasilan ini kemudian melatar belakangi proses desain arsitektur rusun; setiap bagian dari keputusan desain akan menerbitkan biaya dalam mewujudkannya, dan keseluruhan hasil karya desainnya sangat menentukan keberhasilan pembangunan. Untuk itu, diperlukan suatu alat ukur; suatu model analisis finansial penghubung antara kriteria finansial dengan keputusan desain. Model, dibentuk berdasarkan analisa discounted cash flow model (Blank :1972; Jaffe:1989; Hargitay :1993).dengan masukkan 4 aspek; regulasi, ekonomi, fisik dan fungsi yang mempengaruhi 2 unsur pokok real estat; yaitu tanah dan bangunan. Keluarannya adalah berbagai nilai pengaruh suatu keputusan desain terhadap profit investasi dan harga jual/sewa suatu rumah susun, yang kemudian dilihat implikasinya pada rancangan secara normatif. Melalui obyek studi Apartemen Permata Senayan; yang dipilih karena dapat mewakili kasus-kasus dan situasi general dari rumah susun di Jakarta; ditemukan 9 hal yang kembali dikategorikan menjadi 4 aspek. Dalam aspek regulasi; ditemukan tentang (1) ukuran lahan yang paling efisien per blok rusun (2) lokasi kepadatan yang paling menguntungkan dan (3) jumlah lantai ideal untuk suatu daerah kepadatan . Pada aspek fisik ; ditemukan (4) tiga rasio desain dalam konfigurasi denah rusun yang paling menguntungkan dalam hubungannya dengan tinggi bangunan ideal yang telah terbentuk; yaitu rasio effisiensi bangunan, faktor inti bangunan, dan jumlah lift; (5) ukuran denah lantai tipikal yang paling effisien (6) bentuk denah yang paling menguntungkan dalam kaitannya dengan perimeter dan luas lantai; dan (7) hubungan antara kompleksitas desain dengan lamanya masa konstruksi. Pada aspek fungsi , ditemukan : (8) komposisi tipe-tipe sarusun yang paling menguntungkan. Dan yang terakhir aspek ekonomi, menjelaskan bahwa (9) terdapat lima variabel ekonomi yang tak dapat diatasi oleh desain ; yaitu suku bunga pinjaman; discount factor, inflasi; harga satuan tanah dan bangunan. Temuan beserta implikasinya ini, meski dalam keterbatasan, merupakan suatu studi awal tentang bagaimana sebaiknya seorang arsitek mendesain suatu rusun dalam konteks real estat. Paling tidak, telah diidentifikasi dan dijelaskan beberapa komponen desain yang perlu diperhatikan beserta alat pengukurnya yang diharapkan dapat berguna dalam keberhasilan pembangunan rusun selanjutnya.